6亿美元的债务已经偿还，穆迪为什么要将万科投资级信用评级降低到垃圾级？

内容摘要：

穆迪将万科的债务评级降低到垃圾级，因为房地产销售下降导致流动性担忧加剧。 1-2月份销售额超过40%，预计今年销售额将下降至10年前，评级机构认为万科债务风险存在不确定性。 三天前，万科表示，为了偿还即将到期的美元债务，存入了超过6亿美元的资金。 为什么万科在偿还周一到期的6亿美元债务后仍然存在债务风险？

1. 万科债务被穆迪降至垃圾级，因为房地产销售下降导致流动性担忧加剧。

3月11日，国际评级机构穆迪取消了国有房地产巨头万科的投资信用评级，取消了万科“Baa3”的发行人评级，取而代之的是“Ba1”的企业家族评级。这个评级判断母公司及其子公司的债务义务是“投机性的，面临着重大的信用风险”。 这是因为担心它的流动性和在销售下降时获得资金的能力。

同时，穆迪还降低了其子公司万科地产的债券和中期票据评级。

穆迪表示，除高额再融资需求外，该公司继续面临融资波动，不支持投资评级。

穆迪高级副总裁曾嘉文表示:“这些评级行动反映了穆迪的预期，即万科的信用指标、财务灵活性和流动性缓冲将在未来 12-18 由于万科合同销售下滑，数月内减弱。” 长期低迷的中国房地产市场，增加了融资的不确定性。

穆迪认为，未来18个月，万科在中国的销售额下降将削弱其收入和经营现金流。 与此同时，为加强房地产下行周期的销售，公司必须对某些项目提供折扣，这将削弱其利润率。

穆迪已经审查了公司的评级，认为降级审查反映了穆迪对万科恢复销售、改善融资渠道、保持足够流动性缓冲能力持续再融资需求的担忧。 能力。 穆迪表示，还在考虑进一步降低万科的评级。

2、1-2月份销售额超过40%，预计今年销售额将下降至10年前，评级机构认为万科债务风险存在不确定性。

评级机构估计，万科的合同销售额在 2023 年下降 10% 至 3,760 2024年1亿元人民币之后。 两个月前又下降了 41.3% 至 345 十亿元人民币(合 48 亿美元）。

根据中国植物研究院七牛研究院收集整理的数据，万科合同销售的历史峰值为2020年7042亿元，而10年前的2015年为2614亿元。 这就是说，万科预计2024年销售额将比历史峰值下降68.7%，比10年前下降15.6%。

据万科自身财务报告显示，截至2023年第三季度，万科总负债1.24万亿元，总资产1.65万亿元，负债率75.28%。

但是三郎发现，大约一半的万科资产都是库存，共计8147亿。 库存是指未售出的房屋或未完工的房屋。 按照当前的房价走势和销售费用，这部分估值至少需要40%的折扣才能实现。 实际负债率可能超过94%。

穆迪透露，到2025年6月，万科将有约140亿元的境外债券和200亿元的境内债券到期。 利用内部资源偿还这些到期债务将削弱其流动性缓冲。

3. 三天前，万科表示，为了偿还即将到期的美元债务，已经存入了超过6亿美元。

因为流动性的担忧，投资者在评级下调前几周卖出了万科的股票和债券。 此前有报道称，被市场认为财务状况良好的万科正在寻求延长部分保险公司的债务期限。

万科全资子公司万科地产(香港)有限公司发行的中期票据总额为6.3亿美元，利率为5.35%，原定于2024年3月11日到期。

此前受偿债新闻影响，3月4日多支万科境内债务下跌，其中“22万06”盘中暴跌36.1%，“20万8”盘中下跌10%以上，“21万科02”一度下跌。 超过6%。 三月四日，万科A也低开，截至收盘下跌4.65%，成交量较前一交易日增长近一倍。 此前，万科a股价连续四年下跌，今年再次下跌12.24%。

然而，万科在3月9日的一份文件中表示，为了保证到期票据的本息全额偿还，该公司已将累计本息累计约6.47亿美元存入机构，截至到期日。银行到期前。 指定帐户。

与此同时，据该报报道，上周有报道称，万科正与新华资产管理有限公司协商展期非标债务。 三月三日，新华资产在其官方媒体上发表声明称，公司注意到了新华资产和万科的虚假信息。 万科和新华资产作为中国房地产行业的龙头企业，一直保持着正常的业务合作。 企业对中国经济发展充满信心，坚决服务国家战略发展大局，支持中国房地产业健康发展。

4、为什么万科在偿还周一到期的6亿美元债务后，仍然存在债务风险？

持有万科27.18%股份的深圳地铁集团有限公司，已转型为国有控股公司。 所以，国内大部分券商和研究人员认为，万科持有较大的经营资产融资空间，短期内标准债务风险较低。

有三个原因：

第一，万科目前的销售状况具有韧性。

相信2023年万科合同销售额仅下降10%，低于整体下降。

但是实际上，2023年万科的销售额将比2019年疫情前下降40%。 特别是2024年前两个月，同比下降40%以上。 从这个角度来看，万科的销售韧性在房地产低迷时期相对脆弱。

第二，万科拥有大量的经营资产，可以通过资产处置和REITs发行。、经营性房地产贷款等方式可以缓解现金流约束。

但是实际上，随着房地产市场的持续下滑，资产处置需要更大的折扣。 如果万科资产处置折扣低于40%，则存在资产低于负债的风险。 其经营性房地产贷款和REITs发行也将受到这种限制，难以达到预期。

第三，加快推进房地产融资协调机制。

昨日，三郎在全国人大新闻发布会上重申，“房子是用来住的，不是用来炒的”。 是否意味着房地产债务将被清除？ 文章提到，3月9日下午，住房和城乡建设部部长倪虹在第十四届全国人民代表大会第二次会议民生新闻发布会上谈到房地产问题时表示，政府准备让一些陷入困境的房地产公司破产。

因为房地产融资协调机制可以增加的信贷资金非常有限。 在政府“白名单”上，有超过6000个房地产项目。 截至2月底，金融机构已批准银行贷款超过2000亿元，但这只是6.25%的债务，相当于继续投资2000万套未完成预售建筑所需的3.2万亿元，相当于50万亿房地产企业的总债务。 0.4%。

万科作为中国房地产行业的高材生和国有控股企业，根据目前的房地产形势和未来3-5年的发展趋势，无法逃脱债务风险的纠缠和考验。 对负债1.24万亿的万科而言，未来几年的年销售收入很可能只有负债的20%左右。 偿还债务和获得新贷款的能力将受到很大限制。 怎样拆分业务，保留能够正常经营的业务，剥离和处置不能良性循环的业务，也许是最好的解决办法。 不然，最后一定要走在恒大的道路上。